LTV(담보 인정 비율) 소개와 적용 사례

▣ 개요

 

LTV 비율(담보 인정 비율)은 금융기관에서 담보물에 대하여 대출 가능한 인정비율을 뜻한다. 즉, 금융기관에서 대출을 해줄 때 담보물의 가격에 대비하여 인정해주는 금액의 비율을 말하며 흔히 주택담보대출비율이라고도 한다.

 

담보 인정 비율은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 비율을 뜻한다. 통상 대출받을 때 담보를 제시하면 한도를 정해 주는 것이 이 LTV 비율이다.

 

대출한도 = 담보물 가격(공정가) × LTV 비율 × 금융기관의 대출 허용 비율

 

 

 

 

금융기관은 대출채권에서 부도가 발생할 때 담보자산을 처분하여 대출채권 상환에 충당하고 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 일정의 담보인정비율 이내에서 담보대출을 취급하고 있다. 대출자 입장에서는 주택 등 담보물 가격에 대비하여 최대한 빌릴 수 있는 금액의 비율이라고 생각할 수 있다. 예를 들어 대출자가 시가 2억원 주택을 담보로 최대 1억원까지 대출할 수 있다면 LTV는 50%이다.

 

담보물의 가치는 통상 제3자에 의해 공정가치를 의뢰하거나 신뢰성이 있는 기관의 인증자료(국가나 공기관)를 기반으로 산정하게 된다. 자동차는 구매가격과 연식, 주행거리, 사고 여부 등을 따지게 되고 부동산은 공시지가를 기준으로 따지기도 한다. 통상 LTV라면 부동산에 대한 담보대출을 뜻하기도 하며 주택을 담보로 할 경우 주택담보대출, 자동차를 담보로 할 경우 자동차담보대출로 불리기도 한다.

 

 

정부 규제로 LTV가 적용되었으며 2011년 IMF의 보고서에 따르면 브라질(80 ~ 100%), 중국(60%), 싱가포르(70% 이하), 한국 (60 ~ 70%), 러시아(60%)에 적용되었다.

 

2014년 6월 30일, 국제결제은행은 선진국의 자산 거품 진정을 위해 한국, 홍콩, 싱가폴이 적용했던 DTI와 LTV 규제를 도입하는 것을 권고하는 보고서를 발간하였다.

 

 

▣ 한국의 LTV 역사

 

정부는 2002년 9월, 투기과열지구에 대하여 LTV 60% 이내로 제한을 도입하면서 LTV에 규제를 시작하였다. 이후 부동산 가격이 상승하자 11월에는 전 지역에 대하여 확대를 하였으며 2003년 10월에는 투기지역의 아파트에 대하여 LTV를 40%로 제한하였다. 미국 금융위기로 인해 자산에 대한 가치가 하락하고 부실대출 위험이 늘어남에 따라 수도권의 LTV를 60%에서 50% 적용으로 강화하였다.

 

 

 

 

2012년부터 부동산 경기부양책 요구로 DTI와 LTV의 규제 완화를 재계에서 요청함에 따라 2013년 4월에 생애최초주택구입자금에 대하여 연말까지 LTV를 70%로 상향하였으며 2014년 7월에는 LTV를 70%로 일괄 상향하였다.

 

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