▣ 개요

 

정부와 주택기금의 자금을 이용해서 건설하는 임대주택이다. 지자체나 한국토지주택공사 등에서 일정 소득수준 이하의 저소득층을 배려해 시행하는 장기임대 주택으로 공공임대주택과 달리 분양전환이 되지 않는다. 국민임대를 목적으로 주로 아파트를 건설하는데 대개 14 ~ 20평대이며 지방자치단체나 한국토지주택공사, 그외 서울주택도시공사 등 주택사업 분야의 지방 공사가 시행한다.

 

 

 

 

건설 목적은 소득재분배와 시장의 불완전성을 해소하기 위해서이다. 자본주의 국가 특성상 주택을 시장에 맡겨야 하기에 경쟁에서 밀려난 계층은 주택을 가지기 힘들다. 하지만 주택은 인간생활의 필수 3요소(의식주)중에 하나이고 저소득층, 빈곤층의 '주'를 외면하는 것은 양극화를 부추기는 것으로 사회안정에 불안한 요소를 심어준다. 이런 이유로 저소득층의 부담을 덜어주는 방편으로 건설하는 것이 국민임대주택이다. 임대방식은 장기임대 방식이며 관리비가 저렴한 게 특징이다. 2011년부터 제도가 변경되어 장애인 단독세대주에게 50㎡이하 국민임대주택이 공급된다.

 

2014년 공공임대주택이 아닌 민간기업들의 임대주택, 즉 뉴스테이 사업이 허용되도록 주택법과 주택임대차보호법이 개정됨에 따라 2015년부터는 공공임대주택과 뉴스테이 양쪽 모두를 공급하고 있다. 참고로 뉴스테이의 공급 물량이 훨씬 많다.

 

 

 

 

▣ 입주 자격/조건

 

의료수급권자를 포함한 기초생활수급권자라면, 신청기간 중에 주민센터에 신청하면 값싼 영구임대주택을 공급받을 수 있는 명단에 올려준다. 하지만 매우 저렴한 조건 이외에는 별다른 이점이 없고 실제 입주까지 2 ~ 3년 정도 걸리는 경우가 많으므로 잘 생각하는 것이 좋다. 그리고, 거주하는 도중에 수급자에서 탈락하는 일이 생기거나 수급자이던 계약자가 사망할 경우 승계받는 사람이 수급자가 아니라면 바로 쫓겨나게 된다. 사실 한국 사회 특성상 승계받는 사람도 제대로 된 일을 할 수가 없는 등의 문제가 많아 조건부로 임대아파트 거주를 허용하는 것이 합리적인데 복지비용의 부족으로 워낙 기준을 까다롭게 잡고있어 사회 문제가 되고 있다.


최근에는 임대주택의 경우 주거비 지원이 통장 입금 방식에서 지자체가 한국토지주택공사 등에 직접 입금해주는 방식으로 바뀌었기 때문에(즉, 주거비로 지원되고 남은 돈을 생활비로 쓰지 못한다.) 지원 범위내에서 전세임대주택이나 매입임대주택에 들어가는 게 더 합리적일 수도 있다.

 

 

 

 

공공임대의 경우 입주에 제약조건이 있는 곳이 있고 없는 곳도 있다. 제약조건이 없는 곳은 주로 과거에 입주율이 낮았던 비인기 단지가 많은데 이들 단지는 해당 아파트 관리소에서 바로 신청이 가능한 경우가 많다. 그리고 가족 중에 주택 및 부동산을 소유하고 있는 사람이 있을 경우나 자동차 보유 기준이 일정 수준 이상일 경우 입주가 제한되며 이 조건은 영구임대주택에도 적용된다. 또한, 조건이 있는 단지의 경우 입주 후에 입주조건을 조금이라도 벗어나면 관리소에서 퇴거상담을 받게 될 것이다.

 

국민임대는 일정 평수 이상을 신청하기 위해서라면 반드시 주택부금에 가입해야하며 가입하지 않으면 소형의 평형밖에 신청할 수 없다.

 

 

 

 

위에 서술한 것처럼 소유한 차량의 제한이 있는데 임대아파트에 입주한 세대 구성원중 한명이라도 소유하고 있는 차량의 가격이 2,400만원을 넘으면 안된다. 즉, 중형차에 어느정도 옵션을 넣은 정도만 되어도 입주 조건을 충족하지 못한다. 실제로 강남구의 임대아파트에선 메르세데스-벤츠 E클래스나 랜드로버 디스커버리4와 같은 고급차를 타는 모습이 뉴스에 나와 논란이 되기도 했다. 방송 당시의 E클래스는 7천만 원 이상, 디스커버리4는 8천만 원 이상의 고가의 외제차들이다. 리스로 한 모양인데 리스가 신차 현금 일시불보다 비싼 건 당연지사이다. 실제로 임대아파트 세대주가 아닌 세대구성원으로 올라와있는 사회적, 경제적으로 독립한 자녀 등이 이런 사실을 잘 모르고 고급 외제차나 국산 준대형차/대형차같은 고가의 차량을 구입하였다가 세대주인 부모가 임대아파트에서 나가라는 명령을 받기도 한다.

 

 

 

 

▣ 종류

 

▶ 공공임대

 

• n년 공공임대

 

n년 간 임대 후 해당 기간이 지나면 해당 주택을 입주자에게 분양(우선권)해 준다. 여기서 사람들이 흔히들 오해를 하는데 분양에 대한 우선권을 준다는 것이지 아파트를 준다는 것이 아니다. 다시 말해, n년 된 노후 아파트를 구매할 수 있는 우선권을 준다는 것이다. 즉, n년동안 월세로 살고 n년 후에 시세로 구입할 수 있는 1순위가 된다는 것이다.

주로 새로 짓는 신형 주공아파트나 부영건설제국에서 짓는 임대주택에서 많이 찾아볼 수 있다. 일반적으로 5년, 10년 임대가 있다.

 

 

 

 

• 50년 공공임대

 

50년 임대의 형태를 띠고 있지만 사실상 입주에 자격제한이 없는, 즉 누구나 입주 가능한 영구임대주택으로 볼 수 있다. 하지만 관리비 및 임대료, 보증금을 일반적인 영구임대주택과 같다고 생각하면 매우 큰 오산이다. 주로 지은 지 15년 정도 된 구형 주공아파트들이 이에 해당한다.

 

 

최근 전세난, 주택난으로 인해 임대주택의 수요가 상승하면서 영구임대주택과 마찬가지로 입주를 희망하는 사람은 많으나 이사가는 사람이 별로 없어 입주하기가 힘든 경우가 많다고 한다.

 

 

 

 

▶ 영구임대

 

기초생활수급자, 독거노인, 국가유공자 등 사회적 취약계층에 시세의 2 ~ 30%라는 아주 저렴한 가격으로 공급되는 주택으로, 주로 15평 미만의 매우 작은 평수가 많다. 임대료 역시 공공임대에 비해 무척 저렴한 수준으로 13평 기준 월 4만 5천원 선에서 생활이 가능하다. 값이 싸기 때문에 매년 1회 정도 주민센터에서 신청받는 해당 지역의 영구임대주택 입주 신청은 늘 폭주하며 일단 한 번 입주하면 너무나도 싼 임대료와 계약조건에 만족한 나머지 이 주택에 눌러앉아 사는 경우가 대부분이기 때문에 신청기간에 100명의 신청을 받으면 1년동안 이들 중 입주하는 사람은 절반 정도밖에 미치지 못한다.

 

대신, 생활 환경이 다른 아파트에 비해 많이 열악한 편이다. 주로 15 ~ 20년 전에 지어진 복도식 아파트가 많고 건물의 노후화가 꽤 이루어진 곳도 있으며 중앙난방 실시 등으로 인한 과도한 관리비 부담, 거주 환경의 특성 상 바퀴벌레 등의 피해가 심심찮게 있는 편이다. 하지만 무엇보다도 영구임대주택의 가장 큰 문제는 기초생활수급자 제도의 허점으로 인해 정신적으로 문제가 있어 사회적 격리 수용 치료가 필요한 사람마저도 1종, 2종 의료수급 명목으로 수급권자 지위가 나와서 영구임대주택 입주가 아무런 제약 없이 가능하기 때문에 이들이 이러한 영구임대주택에 같이 생활함으로써 거주 환경을 떨어뜨릴 수 있고 실제로 이런 경우가 비일비재하다.

 

 

 

 

2014년 기준으로 근 몇 년동안에는 지역난방시스템으로 지어지기도 한다.
택지개발사업과 맞물리면 크린넷 시스템이 도입되기도 한다.

 

굳이 비교하자면 수도권에 원룸을 얻는 보증금과 월세, 관리비와 별 차이 없는 돈으로 방 두 개짜리 아파트에 거주할 수 있다.
2011년 기준으로 수도권에는 조경공사금액만 20억이 넘어가는 1,000세대 미만 영구임대아파트가 지어졌고, 전국 각 보금자리지구 등에 현재 진행형이다.

 

근래 한국토지주택공사에서는 아파트 분양이 어려워지다보니 분양아파트를 임대아파트로 전환하는 경우도 종종 생기게 되는데 이 경우 설계는 분양급이고 실제 입주자의 지출은 임대아파트 수준이 되어버리는 운 좋은 입주자도 생긴다.

 

실제 분양 0순위는 무조건 신혼부부이기 때문에 정작 영구임대아파트에 가보면 신혼부부와 노부부 가정이 주를 이룬다.

 

 

 

 

▶ 매입임대

 

주로 빌라 등의 소형 공동주택을 짓다가 건설업체가 도산하는 등의 이유로 건축 및 운영이 더 이상 불가능해질 경우, 한국토지주택공사에서 그 공동주택을 매입하여 시중가보다 싼 가격에 전세로 다시 내놓는 주택이다. 대신 다른 임대주택과 비교했을 때 계약 시 지불해야 할 보증금이 약 5천 ~ 6천만원 수준으로 제법 많이 드는 편이다. 이 보증금은 공공임대의 2 ~ 3배, 영구임대의 25배 가까운 금액에 해당하지만 매달 내야 할 임대료가 나가지않는 전세, 그것도 언제 사글세로 전환시킬 지 알 수 없는 민간이 관리하지 않고 국가기관인 한국토지주택공사가 관리한다는 이점이 있기 때문에 인기가 많다.

 

 

 

 

다만 2014년 기준으로 전세로 사는 것은 불가능하다. 50㎡ 정도의 신축 빌라를 기준으로 500만 원 정도의 보증금과 15만 원 정도의 임차료를 지불해야한다. 건물에 따라 방음, 층간소음 등이 문제가 있을 수 있으며 2년 단위로 계약하고 최장 20년까지 살 수 있다. 매입임대주택에서 살면서 다시 매입임대주택을 신청하여 이사할 수는 없다.

 

문제점으로는, 한국토지주택공사에서 매입임대주택을 제대로 관리하지 않는다. 예전에는 입주자 중에 원하는 사람에게 소정의 수고비를 지불하고 반장(?) 비슷한 일을 시키기라도 했지만(이마저도 제대로 관리가 안 됐다.) 이제는 그런 것도 하지 않아서 입주민들 중에 주택을 관리할 사람도 없고 한국토지주택공사에서도 문제가 발생하면 입주민들이 알아서 해결하라는 식으로 나몰라라 일관하고있다.

 

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