▣ 부동산의 특징

 

• 현재까지는 규제가 가장 심한 시장 중의 하나이다. 다만 규제가 심각해진 건 떴다방, 용도불법변경 등 각종 불법행위로 인한 자승자박이긴 하지만 외환위기(김대중 정부) 이후로 그린벨트 해제, 네거티브 규제 도입, 용적률 상향 등으로 조금씩 완화되고 있다.

 

 

 

 

• 부동산 시세가 지나치게 높으면 서민 경제가 무너진다. 즉, 뼈 빠지게 평생 일해도 수도권이나 광역시에 내 집 하나 마련하지못하는 불상사가 일어난다. 특히 집값이 월세까지 견인하는 경우 무주택자는 답이 없다. 그렇다고 시세가 내려가는 게 마냥 좋은 것도 아닌데 부동산 시세가 급락할 시에는 중산층이 붕괴될 위험이 있다. 특히 한 가정 입장에서 부동산 시세의 급락은 소비 경기 등으로 인해 손해나는 돈에 비해 규모부터 넘사벽으로 차이가 난다. 일반적인 중산층의 자산구조에서 부동산의 비중이 상당하기 때문인데 님비나 핌피 현상이 벌어지거나 선심성 용적률 상향, 사회간접자본 건설 등이 이루어지는 것도 이런 이유때문이다. 그만큼 정부의 적절한 대응이 필요한 분야이며 부동산 정책은 정부의 경제 능력을 평가하는 주요한 잣대 중 하나다.

 

 

 

 

• 주식과는 다르게 부동산은 정보가 폐쇄적이다. 주식은 투자에 관한 거의 모든 정보가 공개되어 서울에 살든 제주도에 살든 그 기업에 대해 아는 정보의 수준은 같을 수밖에 없다. 하지만 부동산은 일반인이 해당 부동산의 투자가치에 대해 알기는 거의 불가능하며 제일 많이 알고 있는 사람이 인근 공인중개사인데 해당 부동산과 약간이라도 공간적 거리가 있는 공인중개사라면 그 부동산에 대해 자세한 정보가 없는 경우가 많다.

 

• 땅의 경우는 특별히 재투자를 하지않더라도 보유 가능한 시간이 무제한이다. 그래서 땅을 샀는데 마음에 들지않거나 땅+건물에서 건물의 비중이 작은(용적률이 낮고 오래된 건물) 경우 부동산은 그냥 놔둬도 된다. 한편 대다수 건물은 약 40년이 한계인 내구연한이 있어 내구연한이 끝날 경우 재투자 없이 무한정 갖고있을 수가 없다. 땅이 아닌 건물만 샀을 경우나 땅+건물에서 건물의 비중이 큰 경우 가용 가능한 시간 안에 부가가치를 뽑지 않으면 오히려 손해일 수 있다.

 

 

 

 

• 대학교와 더불어 멀쩡했던 지하철 역명이 바뀌는 양대 원흉인데 주로 다수의 주부들이 모인 아파트 부녀회의 요구로 인해서 발생한다. 이는 대외적으로 지명도가 높은 이름 혹은 고급스러운 이름을 붙이면 별다른 호재 없이도 집값이 상승하는 효과가 있기 때문인데 오래된 아파트 이름이 갑자기 바뀌기도 한다. 이를 개선하기위해 정부는 도로명주소 체계를 아파트 이름을 쓰지 않는 방식으로 만들어버렸으나 이번에는 길 이름이 바뀌기 시작했다.

▣ 부동산 투자

 

• 원칙적으로는 부동산을 많이 가지면 세금을 많이 내도록 하였으나 현재는 각종 공제제도를 두고, 그 한도도 없거나 아주 높게 하여 대부분 경우는 같은 금액을 다른 방식(근로, 이자 등)으로 벌 때보다 세금이 낮다. 소액으로 투자하는 경우 일반적인 저축에 붙는 이자소득세율(15.4%)보다 낮으며 큰 금액을 번 경우에도 세액공제(열거된 사항 하나마다 연간 1억원, 최대 연간 2억원 공제)와 분할매각을 적절히 활용하여 세부담을 크게 줄일 수 있다. 임대소득 또한 2천만원 이하 비과세 및 각종 의제필요경비 제도가 있어 배당소득세보다 세부담이 낮다.

 

 

 

 

• 주식처럼 부동산을 적절하게 이용해 큰 돈을 벌 수도 있으며 주식보다는 안전한 편이다. 부동산을 재테크 수단으로 선호하는 데에는 돈벌이가 된다는 이유도 있지만 상대적으로 안전하다는 이유도 있다. 주식은 까딱하면 진짜로 가치없는 휴지 쪼가리가 되지만 부동산으로는 무슨 사기라도 당하지 않는 이상 권리만 제대로 이전받았다면 적어도 땅은 남는다. 이는 부동산, 특히 토지의 경우 하방경직성이 매우 강하기 때문이다. 건물은 해당되지 않을 수 있는데 건물은 완공 직후부터 약 40년의 내구연한이 발생하고 이후 재건축이라는 이름으로 헐어버리게 되므로 이론적으로 잔존가치가 0인 40년 감가상각이 발생한다. 쉽게 말하면 완공 직후부터 매년 1/40씩 가치가 하락하는 것이다. 건물 시세가 오른다는 건 감가상각을 이기고 오르는 건데 내구연한이 가까워지는 20년 이후부터는 재건축이 불가능해질 경우 감가상각이 본격적으로 시세를 압박할 수 있다. 다만 정치적인 차원의 호재가 있는데 재건축 시기가 임박하면 한국에서는 어느 정도 용적률 상향 등을 통해 인위적으로 재산가치를 향상시키기 때문에 반드시 이론만큼 가격이 떨어지지는 않는다. 물론 하이리스크 하이리턴의 원칙은 부동산 역시도 예외가 아니니 너무 믿지는 말자. 또한, 토지의 수익성이나 안정성은 아파트보다 훨씬 높지만 거래 성사가 힘들어 환금성이 낮고 담보대출 시 기준금액이 시가에 훨씬 못 미치므로 거액의 급전을 써야 할 경우 헐값에 팔아야 할 경우가 허다한 것이 현실이며 압류되어 법원경매 등으로 나갈 경우에도 불이익이 크다.

 

 

 

 

• 이론적으로 부동산을 보유하고 있으면 그 가치에 해당하는 재산세가 나오는데 값비싼 부동산을 많이 가지고 있을수록 내야하는 세금이 많고 부가적인 지출도 커지는 것은 당연한 일이다. 하지만 한국에서는 재산세율이 낮으며 세율이 고정되어 있어 어느정도 예상이 가능하다. 또한, 아파트나 신축건물을 제외하면 재산세 부과의 기본이 되는 공시지가가 시세에 비해 현저히 낮은 경우가 보통이기 때문에 투자물건에 따라서는 부담이 더 줄어든다.

 

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